Al ir y venir de Tennessee a Alaska, Michael Rogers y su esposa Christy se vieron obligados dos veces a pagar simultáneamente una hipoteca y un alquiler. Una vez, en 2006, la situación se prolongó durante ocho meses y finalmente terminó cuando vendieron su casa en Tennessee por 20.000 dólares menos de lo que habían pagado.
Otras aventuras en el ámbito de la propiedad de vivienda terminaron bien: la pareja duplicó su dinero después de vender una casa que estaba en reparación. Posteriormente, en otra propiedad, tuvieron que desembolsar 30.000 dólares para arreglar un deslave alrededor de su casa, error provocado por el constructor.
Hace dos años, los Rogers se mudaron a Kingsport, en el noreste de Tennessee, donde firmaron el contrato de arrendamiento de un apartamento que pensaron que sería un recurso provisional de un año antes de volver a comprarlo.
La pareja acaba de renovar su contrato de arrendamiento por tercer año y decidió seguir siendo inquilinos para siempre. El Sr. Rogers, gerente de construcción, aprecia la conveniencia de poder mudarse cuando es necesario un trabajo.
Por elección propia o porque su precio no está en el mercado, muchas personas han decidido que alquilar para siempre es su mejor o única opción. Los costos de la vivienda y las tasas de interés han aumentado en los últimos años y puede tener sentido financiero alquilar. (El Times actualizó recientemente su popular calculadora de alquiler versus compra para ayudar a la gente a comprender las compensaciones). En la década de 1960, el precio promedio de una vivienda era poco más del doble del ingreso promedio. Ahora es casi seis veces más.
La propiedad de vivienda es una estrategia tradicional para generar riqueza a largo plazo. Para las personas que no planean comprar, crear un plan financiero sólido sin aumentar el valor de la vivienda requiere una mentalidad diferente.
Ser propietario de una casa no es la solución mágica para asegurar su jubilación. El Sr. Rogers ha visto cómo el hecho de ser “pobre en casa” ha afectado a los miembros mayores de la familia, uno de los cuales tiene tres cuartas partes de su patrimonio neto invertido en la casa. Esta situación deja a las personas con la opción de obtener un préstamo sobre el valor líquido de su vivienda o vender la vivienda para obtener el valor de la misma.
En cambio, se centra en las inversiones, prefiriendo la liquidez y la estabilidad del mercado de valores.
«Si estás comprando algo así como un índice bursátil estadounidense amplio, simplemente estás comprando una porción de toda la economía estadounidense», dijo Rogers. «Cuando compras una casa, tu riesgo se concentra literalmente en una casa, en un vecindario, en un estado».
Rogers descubrió que la gente tiende a centrarse en el valor de la vivienda más que en otros factores. Él piensa que podría ser un error.
“En el mercado actual, particularmente en mi área, el alquiler parece una ganga en comparación con el precio de venta de las casas en este momento”, dijo. “Esto me permite aumentar realmente mi tasa de ahorro. La gente dice: «Bueno, no estás generando capital». Sí, pero tengo una tasa de ahorro del 35%. Estoy creando cuentas de inversión mucho más rápido de lo que lo haría nunca para generar valor líquido en la vivienda.
La elección del alquiler
Como en cualquier otro mercado, predecir el futuro de los alquileres es imposible. Los alquileres podrían desinflarse como lo hicieron durante la pandemia en la ciudad de Nueva York o inflarse como lo hicieron en Seattle, inflada por Amazon. Los precios de las viviendas podrían colapsar como lo hicieron durante la Gran Recesión o explotar como lo hicieron en San Francisco. La clave es tener un plan que lo cubra en una variedad de escenarios.
“Alquilar puede ser una mejor decisión financiera; ser propietario puede ser una mejor decisión financiera”, dijo Ramit Sethi, autor de “Te enseñaré a ser rico”. “Con demasiada frecuencia compramos simplemente porque nuestros padres nos lo dijeron y sus padres se lo dijeron a ellos”.
Aunque es millonario, Sethi ha estado alquilando durante los últimos 20 años en ciudades como San Francisco, Nueva York y Los Ángeles. Cuando vivía en Manhattan, calculó que poseerlo le costaría 2,2 veces más al mes que alquilarlo. Señala que los cálculos deben incluir los costos fantasmas de los intereses hipotecarios, los impuestos y el mantenimiento, que a menudo se estiman entre el 1 y el 3 por ciento del valor de una vivienda. Entonces alquiló y se centró en invertir. Es un fanático de los fondos indexados y financia cualquier inversión a largo plazo y de bajo costo.
«Si eliges alquilar, hay una cosa clave, la más importante de todas, y es que tienes que gestionar tus números», dijo, «y si es más barato alquilar que comprar, tienes que invertir la diferencia». . «
También negocia el alquiler, algo que, según dice, mucha gente no sabe que es una opción. Recomienda a los inquilinos que presten atención a los costes inmobiliarios comparables en su zona. Si pueden encontrar mejores ofertas, deberían presentarse en el momento de la renovación con la documentación. «No siempre funciona», dijo. «Cuando lo hace, es una gran ventaja».
Durante el último siglo, el S&P 500 ha obtenido un rendimiento de alrededor del 7% anual en promedio, cuando se ajusta a la inflación. Sethi dijo que la mayoría de la gente no tiene idea de lo que está regresando el mercado de valores. «Pero es necesario conocer ese número», dijo, «porque le indica cuál es su costo de oportunidad; en otras palabras, cuánto podría ganar si invirtiera dinero en el mercado».
Planificar tus finanzas mientras alquilas también tiene un elemento emocional. Sethi dijo que la gente no debería sentirse culpable si alquila.
«Recuerden que hay literalmente millones de personas en Estados Unidos que alquilan e invierten la diferencia», dijo. “No eres un bicho raro sólo porque elegiste alquilar. Yo lo hago y mucha otra gente lo hace».
corriendo los numeros
“Constantemente me preguntan por qué no compro una casa”, dijo Miranda Marquit, que tiene unos 40 años y vive en Idaho Falls, Idaho. «La gente piensa que es extraño».
La Sra. Marquit gana entre $10,000 y $12,000 cada mes y ha creado una cartera de inversiones durante los últimos 25 años y múltiples fuentes de ingresos durante los últimos 15 años. Si desea comenzar a planificar una vida financiera exitosa sin ser propietario de una casa, sugiere comenzar con las calculadoras de jubilación en Investor.gov.
«Al decidir cuánto invertir cada mes, adopto un enfoque muy conservador y asumo una tasa de rendimiento del 6%», dijo. «Sé que mucha gente dirá que se debe asumir una tasa de rendimiento mucho más alta, especialmente si se invierte en acciones, pero a mí me gusta pecar de cauteloso».
Deberá considerar cuánto es probable que aumente su alquiler con el tiempo (la Sra. Marquit utiliza una estimación basada en la inflación del 3%) para obtener la cantidad que necesitará durante la jubilación.
«Averiguar si estás listo para la jubilación significa administrar las facturas, ya sea que alquiles, tengas una hipoteca o estés construyendo un imperio de alquiler», dijo. “Mire lo que quiere hacer durante su jubilación y calcule sus necesidades mensuales. Luego descubra cómo satisfacer esas necesidades mensuales. «
La estrategia de sólo alquiler
“Esta es en gran medida mi vida”, dijo Berna Anat, que vive en el Área de la Bahía de San Francisco. «No veo la propiedad de una vivienda en mi futuro».
Cuando alguien dice que está desperdiciando dinero en el alquiler, piense en amigos que tienen casas. “Dicen: ‘Oh, no podemos irnos de vacaciones durante dos años porque las termitas se comieron los cimientos de nuestro baño’ o ‘Sí, en realidad no podemos salir este fin de semana porque estamos de vacaciones’. nuestras manos y rodillas cubriendo el mortero de nuestro decrépito porche’”, dijo. “El alquiler para siempre es un movimiento real. Es un estilo de vida.
Tiene un costo: el patrimonio teórico que muchos planean como bastión de su jubilación.
Anat, autora de “Money Out Loud”, dijo que reemplazar el valor líquido de la vivienda y vivir un estilo de vida de alquiler significa diversificar y maximizar las inversiones. Si trabaja a tiempo completo, dijo, querrá invertir completamente en su 401(K) y obtener la mayor cantidad posible de igualaciones de su empleador. La Sra. Anat también recomienda abrir otro fondo, como una Roth IRA.
«La idea es que, si no estás gastando en costos de vivienda, costos de cierre, depósitos en garantía, impuestos a la propiedad» y gastos como las cuotas de la asociación de propietarios, dijo, «entonces estás invirtiendo todo ese dinero para que tu jubilación sea lo más cómoda posible». como sea posible, ya que no tendrá ese capital.
«Para mí, como inquilino permanente, tengo todas estas cosas y estoy invirtiendo lo más agresivamente que puedo», dijo.
En el corto plazo, dijo Anat, también es necesario planificar la volatilidad del mundo real. Su alquiler podría aumentar o su edificio podría venderse. Recomienda un fondo de emergencia de al menos seis meses y una hoja de cálculo que detalle su plan en caso de que pierda su vivienda.
«Si tuvieras que mudarte de tu apartamento mañana, ¿cuál es el plan real para tus fondos y tu vida?» ella dijo. «Es casi como esas situaciones de planes de escape en caso de terremotos».
Otra consideración es su puntaje crediticio: manténgalo limpio. Realice los pagos a tiempo y trate de mantener el monto adeudado bajo en comparación con el límite. El consejo habitual es limitar el endeudamiento al 30% de su límite de crédito; Anat intenta mantenerse en un 10-15%.
Mantener un puntaje crediticio sólido es fundamental, dijo, porque «los propietarios lo están analizando y es más probable que tengas que comprar en el mercado nuevamente el próximo mes o el próximo año e impresionar al propietario».
También debe protegerse comprendiendo los derechos del propietario y del inquilino en el lugar donde vive, ya que varían según la ciudad y el estado. Compre un seguro para inquilinos, que suele ser asequible.
En general, dijo, es necesario estabilizar su vida con el mayor apoyo financiero posible.
«Me recuerda mucho a trabajar por cuenta propia», dijo Anat. “Ser autónomo significa que tienes que crear tu propio plan de seguro médico. Necesita crear su propio plan de jubilación. Se trata de entrar un poco más en ese modo mental”.
